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当代置业张鹏:楼市“回归”,房企生态化合作将成主流
来源:广东省地产商会  发布时间:2021-01-22

当代置业,一个在北方响当当的地产招牌,以打造绿色建筑而著称;当代置业,也是一个“不务正业”的地产公司,除了主营的地产业务之外,还孵化了一系列的科技公司、服务公司、教育公司……


然而,虽然当代置业来到广州也已经有一段时间了,但在这个市场,一直都没有发出属于它的声音,看到具有“当代”标签的作品。难道,当代不屑于广州,不屑于大湾区吗?面对《no1.广东地产杂志》,当代置业执行董事兼总裁张鹏为我们揭开了一切的因由。



关于市场:


回归常态,房地产已是“普通行业”


《no.1广东地产杂志》:  2020年可以说是地产行业备受折腾的一年,从上半年的疫情,到下半年的政策严控(三道红线),让不少企业都调整了发展的策略。您是如何看待这一年的房地产市场?


张 鹏 :  无论是疫情的出现、还是三道红线的出台,都加速了房地产行业的转型升级,整个房地产行业的逻辑已经发生变化,春江水暖鸭先知,因此不少房企也都会随着改变发展策略。整体来看,今年房地产市场总的基调就是——回归。


第一,行业层面,回归普通行业。房地产金融红利的结束,以前高增长的时代已经过去,降杠杆成为大势所趋,房地产行业从高周转、高杠杆、高增长的“三高”时代步入低增长、低利润、低预期的“三低”时代,逐步回归普通行业;


第二,企业层面,回归产品主义。房企也从过往的片面追求高周转,到如今注重对产品力的打造,“品质”和“匠心”将成为市场新刚需,市场逐渐回归产品主义;


第三,客户层面,回归居住属性。通过长效机制的建立,因城施策的推进,让房地产回归居住本质,客户不再是将房地产作为金融产品,是避免中国经济空心化以及金融风险聚集的根本要求,也是推动中国经济高质量发展的前提。



《no.1广东地产杂志》:  在这样的背景之下,明年的楼市又将走向何方?


张 鹏 :  相比2020年房地产行业的回归,2021年的房地产我觉得将会是“稳中有变”。


首先,宏观层面,长效机制加强。从经济角度分析,全国整体经济下行的压力依然持续,将直接导致房地产行业客户购买需求和购买力下降;从政策角度分析,“房住不炒,因城施政”的机制长效化,行业将在政策的指引下平稳发展,将难以实现爆发式的快速增长;从金融角度分析,房地产行业金融端不断规范化,企业融资渠道将持续收窄,因行业资金密集型的特点,金融端收紧将限制企业发展速度。所以,未来房地产企业将坚持长期主义,更加规范化、理性化、品质化发展。


其次,市场层面,城市分化加剧。一二线城市人口基数大,城市经济基础扎实,居民购买力强,城市对周边区域的吸附能力强,推测不会出现剧烈的波动,将在小幅震荡的周期下平稳发展;三四线城市经过上一轮去库存后的爆发式发展,城市刚需已接近饱和,房价已接近或超过当地居民的购买力极限,未来具有较大的下行风险;这一次的层级市场调整周期还将持续一段时间,短期内二线城市仍将是各大房企争夺的主要战场,长期内存量市场的发展空间将会更大。


最后,行业层面,行业聚集加深。今年1-11月业绩超过千亿元企业已有32家,百强房企集中度进一步提高,强者恒强的角逐下,管理规范、现金流稳健、资产优质、负债结构合理的房地产企业能够在未来持续稳健发展,同时接下来企业收并购趋势会有一定程度加强,大鱼吞大鱼,大鱼吞小鱼,将成为常态;在此背景下,房企间的生态化合作将成为主流。



关于广州:


悬悬而望,寄望更多合作开发


《no.1广东地产杂志》:  当代地产来到广州已经有几年的时间了,但在广州却一直没有项目推出市场。这是为何?你们是如何看待广州楼市的?


张 鹏 :  对于广州而言,当代叫做悬悬而望,擦肩而过。广州一直都是当代置业的战略城市,我们也非常认可广州的市场,不过企业虽然有企业的战略,但是布局还是需要一些机缘。


一直以来,我们都在监测广州房地产市场,寻求合适的扎根机遇。首先,基本面优异,广州是四个一线城市中均价最低的城市,产业资源丰富,同时拥有大湾区规划等利好。其次,政策以稳为主,因地施策,简化审批流程,分期缴纳出让金,降低人才落户门槛,给予人才购房补助等优惠措施,在各大城市中表现中规中矩。最后,市场分化明显,市场热度有上升趋势,但区域分化严重,多区去化周期有所延长。


当代置业起身北京,公司一直秉持5 15 m的区域投资策略,5是长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群等五大城市群,15是指持续深耕15个省会或具有投资潜力的优质二线城市;m是指机会性进入的经济和房地产市场基本面好、人口基数大、产业发展有潜力的城市。这其中,广州就属于我们关注区域。


《no.1广东地产杂志》:  我们还需要多久,才能在这里见到“当代”?


张 鹏 : 近期,我们也针对广深等城市,内部做了一区一策的研究,针对性地提出了在投资、融资、行销等方面的策略,接下来我们也将加速落地。鉴于广州房地产市场竞争较为激烈,我们更加提倡合作方式拿地,共同开发,减少出资额,降低开发风险。


目前,我们和阳光城合作,在广州共同开发阳光城檀悦momλ,在清远与龙湖合作拿下银盏tod地块。这两个项目目前正在按步推进,相信很快,momλ当代的品牌就会走入广州人民视野。



关于大湾区:


必争之地,当代置业谋求积极入局


《no.1广东地产杂志》:  大湾区,可以说是近两年国内最火热的区域,吸引了大批的外来开发商的到来,似乎没有为自己贴上“大湾区”的标签,就跟不上潮流。当代是如何看待大湾区的发展?


张 鹏 :  我觉得可以用三个词形容大湾区的发展,第一是“国之重政”,无论是国家层面的支持、地理位置的优越,还是产业生态系统的完善,都给大湾区的发展提供无限的想象空间。第二是“局之火热”,大湾区目前存在“供需矛盾”的状况,土地等资源的有限与开发商的涌入存在矛盾,随着大湾区改革发展的深化,未来地产局势势必更加火热。最后就是“兵之必争”,无论从战略角度,还是战术角度,大湾区都是开发商必须插旗之地,目前开发商对大湾区的摩拳擦掌正是最好印证。


《no.1广东地产杂志》:  当代置业在这片热土会有什么样的发展计划?


张 鹏 :  作为一家港股上市公司,当代与大湾区有天然的联系。近期物业公司港股的上市,更是孕育着与大湾区更多互联互通可能。具体而言,当代置业在大湾区主要有两方面的考虑:


第一,地产开发方面,积极拓展。目前,当代在大湾区已经有落地项目,并且有成熟的区域公司,而惠州、佛山项目进入到尾盘期,现在正是拓展新局面的时候。我们的房地产板块已布局广深片区,将积极参与以广州为中心的大湾区城市建设和更新实践。


第二,在城市更新方面,当代同样在寻找机会。大湾区的旧城改造、城市更新、城市微更新一直是市场热点,当代置业也希望成为当中焕发城市新活力的一份子。


在主业之外,当代置业也是一个生态体,在智慧城市建设方面也有自己的想法和行动。比如旗下黑科技公司51world利用数字孪生技术,深度还原深圳市2000平方公里全域,与政府深度协同,提升智慧治理水平。



关于城市更新:


民生所向,三大策略赋能城市焕新


《no.1广东地产杂志》:  刚刚您提到了“城市更新”。众所周知,近年来,城市更新已经成为了不少大型房地产企业的发展重点。你们是如何去看待“城市更新”的?


张 鹏 :  城市更新是城市发展的永续主题,是一个社会治理的过程。近年来,逐渐成为房地产行业新风口,我觉得有其特殊原因。第一,时代所致。目前我国很多一、二线城市核心城区已经进入了增量建设和存量改造并举,甚至存量占比更重的阶段。第二,民生所向。城市更新关乎百姓安居乐业和生活幸福,也是政府的核心关切之一,老旧小区改造、既有建筑改造,多次在政府工作报告中被提及,说明国家已将其作为重要的民生工作来推动。第三,市场所在。全国范围看,城市更新将会带动万亿级的产业链投资,促进经济增长,这在目前的国内外环境下是十分有必要的。目前,在城市经济转型升级的背景下,城市拓展从“增量开发”转向“存量盘活”,城市更新从以拆为主,到拆改结合,从单点改造到整体提升。


《no.1广东地产杂志》:  当代置业在“城市更新”方面,布局如何?会有什么样的想法和做法?


张 鹏 :  当代置业将城市更新分为棚改拆改、既有建筑改造和综合提升三类。棚改拆改是对区域部分或整体拆除,既有建筑改造是对城市做改造更新,保护、微创为主;综合提升主要为增加城市配套,提升生活环境。


当代置业在城市更新研究及实践,主要体现在三个方面:


首先,是以内容,改造既有建筑。这主要依托当代置业旗下倍格生态,这是一家新三板上市的集合办公、商业、居住为一体的综合体运营商,倾注于打造“绿色空间 活力集群 城市向美”的城市硅巷综合体,目前在北京、上海、南京、西安等9个城市有30多万平的运营面积。我们结合不同城市能级和项目禀赋,研发出三条不同的产品线,适合于不同区位、不同体量的存量物业,赋能城市空间新价值。


第二,就是以数字,赋能数字资产。我们孵化的企业51world,是一家数字孪生技术为核心的原创新科技公司。在城市更新和既有建筑的改造实践中,我们借助数字孪生的力量,提供可观、可感、可听、可触的极致体验,让城市更新同样可以做到全生命周期的绿色、低碳、环保、低影响、可持续。


第三,就是以绿色,提升居住质量。未来,我们将把一部分精力聚集于老旧小区的微更新。在城市更新中,一方面,我们以社区为最小单元,对老旧小区、养老物业、租赁租房等进行基础设施改造,借助十余项绿色建筑科技系统,让既有建筑通过改造同样达到新建社区的健康环境和产业配套。此外,还通过硬科技、黑科技和数字科技等手段,助力老旧小区的科技化改造,数字化运营,建设科技ai社区,提升老旧小区的智能化人居体验。



关于绿色建筑:


义不容辞,坚持比选择更重要


《no.1广东地产杂志》:  都知道,当代在绿色建筑的开发方面取得了非凡的成就。能为我们介绍一下当代对绿色建筑的理解和开发经营之道吗?


张 鹏 :  对于绿色建筑,当代的理念是“坚持比选择更重要,始终坚持长期主义。”我们不在乎一城一池的得失,在乎更稳健发展。


短期看,做绿色建筑可能是增加了成本,包括研发投入和建设费用,确实是牺牲了一定的利润和去化。但是长期来看,我们认为行业已经逐步建立起了绿色可持续的发展理念,以及对绿色健康产品的高认知和高认可,而客户的新理念和市场的新需求都将逐步转化为溢价率和去化率,这对于志在长期主义发展的企业是大有裨益的。


作为一个开发商,力所能及地在推动城市化建设的过程中,在自己的能力范围内努力地去找到一种把环境、能源和人的舒适度和硬件、和商务能够相对平衡的,一种建筑和企业可实践的道路是我们义不容辞的责任。



《no.1广东地产杂志》:  做绿色建筑最大的难题是什么?当代又是如何去解决的?


张 鹏 :  在我们这么多年的绿色地产事业发展中,最大的难题是市场对绿色住宅价值认知不足。在需求端,经过近些年的舆论宣传和项目实践,客户认可度虽有一定提升,但整体关注度及认可度仍有待提高,绿色健康理念需要进一步普及。而在供给端,绿色建筑同行少,技术迭代不够快。前期科研投入大、后期建造维护等成本偏高与企业股东利益最大化存在矛盾,无有效政策激励下,少有企业在绿色发展方面进行充分投入,绿色健康技术迭代速度不够快。


另外,在资本市场上,认可度同样尚待加强。目前资本市场对于房地产企业的估值和投资还更多地关注企业规模、利润这些财务指标,而绿色健康地产行业的企业,速度、规模发展相比于传统地产商来说存在劣势,这就会反映在企业的股价偏低、融资难这些方面上。


《no.1广东地产杂志》:  那么当代置业又是如何去克服这些难题呢?


张 鹏 : 要解决这些“难题”,首先,以体验升级认知。我们认为绿色建筑一定是未来的发展趋势和产品进阶方向,是城市人居的最新需求。疫情期间,当代置业在全国范围内开展了十万人次的“绿色健康家”大调查,旨在研究房地产新时代下客户的全新诉求,我们依据疫情下业主对安全、健康、防疫的特定需求,对产品理念做了升级,发布了我们最新的绿色健康复合社区理念,让全社会了解绿色建筑、绿色住区为客户创造的健康人居和舒适生活。同时,我们通过科技人居体验馆、博物馆、绿色科技战略白皮书等,不断刷新客户体验与认知。


其次,以标准降低成本。每一家企业都有自己的边界,也会把成本用在最擅长的领域,此消彼长的平衡,因此擅长绿色建筑也好,擅长中式建筑也好,擅长豪宅建筑也好,大家的成本差距并不大。绿色健康住宅是分不同产品线,我们有4条标准化产品线,当代moma、当代著moma、当代阅moma和当代城moma,覆盖终极置业、改善置业、品质置业和混合置业,其建安成本和科技成本虽然有一定梯度,但当代20年的集团化、系统化、标准化实践已经逐步把各项成本摊薄、摊平,因此反应在价格上基本也不会有明显的差异。


最后,以合作迭代科技。在绿色科技事业这条路上,同行并不是竞争者,而是合作者。同行间的合作可以资金共担,降低单企业研发支出;技术共享,增强技术研发成功率;资源共用,发挥更大使用价值。行业规模的增加,产业链的协同,可以有效降低应用成本,加速绿色科技的迭代。



关于多元化发展:


由内到外,走出“航母 舰队”发展模式


《no.1广东地产杂志》:  在政策严控之下,近年来很多地产公司纷纷踏出多元化发展之路。您是如何看待这种现象?


张 鹏 :  稻盛和夫很早就提出过:多元化发展是企业稳步增长的必要条件。这也影响了很多企业的发展,成为很多企业向外扩张的主要策略。


但对于多数房企来说,主业营收远大于多元化产业营收,因此多元化发展的价值更多体现在战略意义上:首先是协同,多元产业协同高质量拿地,获取超自身价值;二是互补,与主业模式互补,提升整体价值,增强公司整体稳定性;三是新生,多元产业新赛道获取高pe,例如近期的物业风口。


《no.1广东地产杂志》:  当代在这方面又是否有什么样的计划?


张 鹏 :  企业决定多元化发展很简单,如何多元化才是重点。对于当代置业而言,一直在强调“同心多元化发展”。同心多元化,就是一业为主、多业协同,围绕房地产绿色开发主业,我们在不断探寻新的增长空间,发掘新的利润增长点,同时希望第二、第三曲线成为和主业相互加持、相互给养的新生力量。


当代置业十年前就开始了多元化发展的探索,我们在绿色科技房地产开发主业以外,围绕新消费、新空间、新消费培育孵化了40多家创变生态体和引力加速体。其中,创变生态体是从0到1,是围绕价值链生态的初创期企业,以体系内部业务为主,刚开始可能要依附于地产,但等成熟了,就一定要勇于飞出庇护区,参与弱肉强食优胜劣汰的市场竞争,此时就叫“引力加速体”,在资本、市场、资源等力量的加持下,实现发展加速,规模速增。而同步推行的以“四创管委会”为机制、以“全生命周期”为实践等制度,则在为这个多元化发展进行保驾护航。


目前我们已经形成了“航母 联合舰队”的发展模式。在当代置业的绿色开发旗帜之下,衍生出了包括第一服务控股、倍格生态、51world、第一教育、第一体育、第一商业、找梯网、绿材网、蔓兰酒店、摩码公寓、养老公寓等机构。我们认为,今年的疫情是危机,也是机遇。把握机遇,为机遇创造条件、做足准备,从企业、客户视角进行更多创新和尝试,才可能会步入一个新的快速增长赛道中。



人物介绍

张鹏:任职香港联交所上市公司当代置业(中国)有限公司(股票代码1107.hk)执行董事兼总裁,第一服务控股有限公司(股票代码2107.hk)董事长、第一摩码资产管理(北京)有限公司董事长等职务,北京市东城区第十六届人大代表、中国房地产业协会第八届理事会名誉副会长、西安文理学院特聘教授等十余项社会职务。


张鹏在20多年的企业实践中,致力于绿色科技战略创新和产业孵化,是我国绿色科技地产的领军人。同时创立并演进了丰富的理论体系,涉及企业创新创变、人力资源管理、企业流程与运营和智业文化等方面,成为行业和企业实践的重要理论支撑,取得了良好的经济效益和社会效益;发表论文20余篇,参与编制《绿色住区标准》等数本行业著作,并著有个人文集《风雨不欺少年郎》,《星火不拒烛光满》也即将付梓。



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