新的十年伊始，“十四五”的开局之年，国家宏图已经描绘，人民福祉稳步实现。之于民生的住房问题，与经济发展紧密相关的房地产行业，均在国家聚焦之列。2021年以来，国家对房地产调控不断，同时在“十四五”规划和2035年远景目标纲要中也探讨了租赁住房、城市更新、养老地产等方面的发展前景。那么，频繁的调控会否给房地产和房企带来压力和动力？房企需如何应对？在政府的规划文件中能发现哪些机会、为企业发展提供更好的发展方向和路径？
2021年3月26日，在广东省地产商会和网易房产共同主办的“2021中国房地产全行业领袖新年峰会暨中国地产冠军榜颁奖盛典”会场上，雅居乐控股公司副总裁、地产集团董事长刘同朋就国家政策、行业趋势和企业发展等方面接受了《no.1广东地产》杂志的专访。
谈调控：中央坚定调控 行业短期增速放缓长期更稳健
2021年以来，全国各地发布楼市调控政策高达110次，从加强限购、限售、限价，到集中供地、严查经营贷，房地产行业迎来新一轮调控热潮。与历年调控不同的是，这一轮调控所处的全球经济环境形势不同，那么这一轮频繁的调控，会否影响国内房地产业的走势？
刘同朋表示，在不久前结束的“两会”上，“房住不炒”、“因城施策”、“解决大城市的住房问题”等被重点提及。调控依旧是房地产行业面临的重要政策底线，成为影响行业和市场发展的重要因素。此轮调控体现出了中央坚定的决心，对地产行业的影响，从短期看，可能会令行业整体增速放缓，加上金融政策等的调控，对房企的压力也会比较大。但从长远的趋势看，这是令行业可持续健康发展的大方针，是对行业非常有利的事。
对房企而言，调控有危有机，对财务状况文件、战略定位清晰、运营管控能力和产品力够强的房企，是有利的。他认为，房地产行业已经从土地红利、金融红利进入到管理红利和品牌红利的时代，同时，随着人口结构、生活观念以及市场需求的变化，房企投资运营和产品打造的逻辑也需要变革和升级。产品和服务的不断创新是房企未来持续高质量发展的关键。
谈机遇：城市更新养老地产等将成为全新赛道
在房地产业内看来，在内循环新发展格局之下，中央“房住不炒”的定力不会动摇，2021年房地产调控将保持政策的连续性和稳定性，“因城施策”仍将是2021年房地产政策的重点。与此同时，城镇化将继续成为中国经济行稳致远的重要动力，人口向核心城市群集聚，城市群和都市圈将成为新一轮发展主体。而今，“十四五”规划和2035年远景目标纲要已正式对外发布，从中，房企能看到哪些机会？又将会如何布局？
第一个机会就是城市更新，刘同朋说。以前的旧改就是拆了建、建了卖，但新一轮的城市更新不同，会有微改造、全面改造、园区改造、旧村旧厂改造等多种改造形式和内容，城市更新的概念就变得更多元化。在刘同朋看来，这就是一个房企极为重要的机会。也因此，雅居乐在2017年时就开始布局了城市更新业务，致力拓展旧村改造、旧厂改造、旧城改造及棚户区改造的相关发展。2020年6月，雅居乐正式成立了城市更新集团，以“城市更新综合运营商”为定位。据介绍，2020年，该集团成功转化两个城市更新项目为土地储备，其中包括成功转化位于山西省太原市的城市更新项目为土地储备，预计建筑面积约34万平方米。截至2020年12月31日，城市更新集团已签订18个合作协议，业务遍布中国5个省份，聚焦大湾区，深入华北及中原地区，已锁定预计建筑面积超1150万平方米，锁定货值约3600亿元。
康养地产也是未来很重要的一块。刘同朋说，近几年有很多房企投入该行业，不断探索新的可能。雅居乐现阶段也在研究新型的养老模式，从环境规划、功能空间、户型设计、配套等方面都要进一步研究如何才能更迎合新一代老年人的需求。据介绍，目前雅居乐已经成立了专门的研发部门、组建了专业团队。在雅居乐位于佛山顺德的产研基地里，已经有了适老化设计的整套户型样板房，从玄关的高度、到卫生间盆池的高度和宽度、衣柜拉手等每处细节，都体现出对老年人的起居生活关怀。
谈布局：“2 3 n”的城市群布局 聚焦大湾区长三角
今年的调控范围较广，从土地供应端进行调控，是这轮调控一大亮点。今年开始，多地将实施“集中供地”政策，广州也不例外。峰会举办的当天（3月26日），广州一口气挂牌48宗涉宅用地，成为该土地新政首个执行的一线城市。
对于这样的土地新政，刘同朋认为这是国家长效管控的一个策略，将与稳房价、稳地价、稳预期产生协同效应；能让城市供地信息更加清晰、更加透明，未来土地的溢价也会逐步下降，有利提前对这个城市的投资布局和投资拿地的方向进行计划，提升产品和提高效率，增强竞争力。刘同朋认为，集中供地，对资金能力和操盘能力较强的企业来说，会是个不错的机会，其投资方向会更加清晰。
实际上，过去几年，雅居乐在一线城市的拿地动作比较谨慎。“集中供地”环境中，雅居乐的土地策略会否有所调整、如何布局呢？
刘同朋介绍，战略深耕城市群，重点聚焦长三角、珠三角、京津冀以及中西部成渝等区域是雅居乐的土地策略基本定位。未来，雅居乐仍按照“2 3 n”的城市群布局，细化投资拿地方向，加强操盘运营能力，提升效率与产品，进一步增强竞争力。
据介绍，从去年开始，雅居乐更加聚焦大湾区和长三角，2020年所获的新增土地有约2/3集中在这两个区域。雅居乐财报数据显示，2020年，雅居乐在大湾区全年预售贡献达到了25.6%。截止目前，雅居乐在大湾区拥有54个项目，土地储备面积达到了1354万平米，保守估计货值得到了2370亿元，从分布来看，中山、广州、惠州是公司重点布局的三个城市，占比分别为40.8%，21.6%和20.7%，佛山和肇庆其他的城市占比16.9%。
谈发展：创下历史新高 重点降负债优化负债结构
哪怕是经历极不平凡的受疫情影响的2020年，雅居乐的业绩依然表现很亮眼，刘同朋直言这是创下了历史新高、是雅居乐29年来最高的一次。
雅居乐集团控股有限公司（hk.3383）发布的2020年全年业绩公告显示，2020年，雅居乐地产累计实现预售金额达1381.9亿元，同比增长17.1%，超额完成1200亿元的年度目标，完成率达115.2%；毛利达241亿元，同比增长31.3%；毛利率保持稳定，为30%；净利润122亿元，核心净利润111亿元，分别同比增长32.7%和31.2%。在主业稳步推进且核心财务指标表现亮眼。截至2020年12月31日，雅居乐净负债率持续下降至61.0%，较2019年下降21.8个百分点，持续低于行业平均水平；剔除预收款后资产负债率降至71.9%；现金短债比持续上升，从2019年的1.0升至1.3；经营性现金流由负转正达33亿元，各项财务监管指标改善明显。
曾在金融界任职的刘同朋表示，雅居乐在2020年除了进行产品力和服务力的提升工作外，还重点强调了降负债及优化负债结构。公司其对资金管理更加精细化，重视销售回款的管理，确保资产盘活和使用效率的同时，债务结构进一步优化，融资成本进一步降低，现金及授信储备充裕。
2020年雅居乐发布了“人居八雅”的产品理念，并推出了包含雅苑系、雅郡系、雅府系、雅宸系、山海系，覆盖不同客群的全生命周期的“5n产品体系”，升级了服务标准，打造了5s 全周期服务体系。在刘同朋看来，雅居乐在产品力、品牌力、服务力和投资运营等各个方面得到了切实的加强，这才令公司增强了行业内的领先优势。
文/《no.1广东地产》特约记者 陈玉霞
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