2020年对房地产行业来讲是充满考验的一年，同时也是房企“降杠杆”的关键之年。上半年有疫情影响销售受阻，下半年便有热点城市调控加剧，尤其是“三道红线”监管新规出台，一时间让“降负债”成为房企当务之急。
在一片兵荒马乱中，富力率先将降负债作为企业重点目标，富力集团董事长李思廉也披露了摆脱红线束缚的三个“大招”：第一是加快销售促回款；第二是出售部分投资性物业，包括写字楼和酒店等；第三合作开发项目，或者出售部分项目股权。富力地产一方面利用创新营销开路保证业绩稳定，另一方面通过积极出售非核心资产保证充沛现金流，双管齐下，为富力地产注入“源头活水”。
创新营销开路，加快销售促回款
为应对疫情环境下的紧缩市场，越来越多房企开始探索新型营销运营模式之路，同时数字化的极速迭代让互联网逐步成为房企的新战场，作为“华南五虎”之一的富力地产就是最早一批布局线上营销的房企。
自2020年2月开始，富力地产相继推出“好房子，网购吧”、升级版“好房子，线上购”、“好房星带看”线上营销三部曲；4月至6月发起“富力有礼，相遇好房”、“百城百盘，老总直播”活动，开创明星、老总直播卖房的行业先例。
而在下半年的三个关键节点，“金九银十”期间多个楼盘的去化率一度达到97%以上！例如，江苏盐城富力科创城开盘即被“秒抢”，单盘销售超过20亿元！双十一时期富力地产参与线上购房活动的货值达500亿，销售额超百亿；双十二期间，富力华南区域营销副总监携手著名歌手腾格尔亮相直播间，与观众在线实时互动，并推荐了富力南驰·富颐华庭项目，当天权益券销售372张，3套精选好房上架一分钟售罄。
有了创新营销开路，如何加快销售促回款成为房企挽回疫情影响、跑赢市场的首要门槛。在促销方面，富力短期的策略是延续2020年底的促销活动，继续加大回款力度。尤其是在三道红线和两个上限实施背景下，盘活存量经营性现金流和预售监管资金，最大限度的回笼销售资金。2021年1月份富力集团迎来开门红，1月总销售收入约113.6亿元，与去年同期相比，销售收入上升77%。
凭借多种创新营销方式叠加加大销售力度，富力有效地破解了疫情影响下线下销售受挫的困境，并在年终报告中提交出了一份亮眼的成绩单：2020年全年富力实现合约销售1388亿元，其中前三季度实现经营净现金流入188亿元，而2019年底这一指标为-136亿元。由此可见，面对新形势的转变，富力有着超强的应对能力和抗压能力，以“稳”应“变”，抱朴守拙，行稳致远。
积极出售非核心资产，加速资金回流
从目前来看，富力地产在加大销售回笼资金的同时，出售非核心资产也是其自主控制回流资金的重要方式。
富力盘活重大资产的举措之一便是出售部分投资性物业，富力就广州cbd某写字楼的部分权益转让，交易规模近20亿元。与此同时，富力还加速商业物业的销售去化。近期，富力集团与中国人寿集团海南省分公司就海南富力首府9#写字楼整栋及其配套车位交易事宜完成正式协议的签署，总交易对价约4.9亿元。
这一系列动作不仅使富力地产的负债结构得到优化，强化了市场对于再融资的预期，更为今后从规模扩张向质量效益的转变打下了基础。
合作开发，逐步落地降负债
面对第三条“降负”准则，富力地产表示，合并事项有利于优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备，均能有效推动降负债逐步落地。
近期富力最大一笔交易，是将广州富力国际空港综合物流园70%股权出售给黑石。这笔交易的价格约合人民币40.62亿元。
旧改方面，富力已和金融机构进行系统性对接，先以大湾区旧改项目与信托基金、银行等机构对接，成立产业研究院，促进城市更新和产业研究的融合，探索旧改融资和授信的相关产品。未来，富力还将加大与地产基金在项目层面的合作，主要以股权合作为主。
在土地储备上，富力将减少拿地，总价超过10亿元的土地，不主动参拍，一般选3-6个月开工，且1年内能回流现金的快周转项目。据wind数据显示，2019年富力在招拍挂市场上约投入185亿元，2020年这一数字减少到15.24亿元。未来，富力会逐步将旧改对土储的贡献比例提高至70%。
综上所述，通过股权融资、盘活资产等一系列“组合拳”，富力不断充实了现金流，逐渐摆脱红线的束缚，从三条红线向两条红线更加靠近。
短期压力释放，重回健康发展轨道
销售稳定、现金流不断充沛的富力地产逐渐回归健康发展轨道，偿债行动也在密集进行。
2021年1月4日，富力地产发布公告称，公司已于2020年12月30日将“18富力10”回售本金及全额利息共计约75.11亿元划转至中证登上海分公司，并由中证登上海分公司于2021年1月4日划转至投资者账户。
1月6日，富力已提前将本金及利息共计64.32亿元足额汇至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司，完成“16富力01”公司债券本息兑付工作。
1月20日，富力将16富力03公司债券本金及利息共计38.52亿元已足额汇至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司，完成了“16富力03”公司债券的支付工作。
经过初步测算，截至2020年底富力有息负债规模较2020年一季度末下降约400亿，净负债率约降至160%以下，降负债效果显著。随着经营性现金的持续稳定流入，现金短债比也将大幅改善。
未来一年内，富力地产需偿还的到期公司债券金额不到1亿元，加上选择权到期的公司债券总额也仅为2020年度的21.48%，且没有集中到期情况，短期债务压力已完全释放。
放眼2021，复苏成为房地产市场的重中之重，深耕地产行业20多年的富力熟知稳健之道，在一系列“教科书”式操作下，目前的富力已经获得了阶段性胜利，通过大幅降低净负债率，财务状况明显改善，多条业务已经快速复苏，以最蓬勃的姿态应对“三条红线”的考核。随着债务压力的逐步释放，在可以预见的未来，富力将以轻装上阵，抓住更多的发展机遇，信心迎接2021年的各种挑战！
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