“三道红线”下，房企经历从“加杠杆”到“降负债”的u型弯道，开始比拼“做减法”的智慧。
3月25日，富力地产（02777.hk）发布2020年业绩报告，全年销售额维持平稳增长的同时，净负债率大幅下调，现金流高效回正，业务布局主次分明，尤其是旧改土储上的充足弹药，让富力地产拥有穿越周期的底气。
如今的富力，已扎稳马步，在城市更新的存量赛道上，等风来。
稳规模：
底盘牢固 “超级大业主”持续造血
报告显示，2020年，富力协议销售金额达1388亿元，较2019年稳中有升，在房企销售业绩榜单中，富力排名第18位，稳居top20头部房企阵容。
细分来看，2020年，富力总营业额为858.9亿元，物业发展营业额为785.7亿元，均大致保持平稳；报告期内，出售及交付917万平方米，较去年同期增长11%；毛利203.9亿元，净利润91.5亿元，相当于10.6%净利率；派发末期股息每股人民币0.62元，连同中期股息，全年股息每股人民币1.00元。
今年年初，富力盈利水平表现向好。富力地产董事长助理陈志濠在业绩电话会议上指出，富力前两个月协议销售毛利率为30-35%，因此有信心在年内余下时间保持势头，预期全年毛利率维持在30%的水平。
在经济大环境充满不确定性的2020年，富力底盘牢固，表现出抗风险韧性，而稳健的经营基本面之下，富力在物业投资方面依然保持“超级大业主”的强势姿态。
长期以来，富力投资物业的阵地都集中在一二线城市，包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺、以及 物流园区等多种业态，在房地产进入存量时代后，这批物业的市场价值和后期潜力，不可估量。
数据透露，截至报告期末，富力投资物业组合总建筑面积共约505万平方米，其中运营中约266平方米，在建或规划中约239平方米，占比各半，后续价值还处于不断释放的阶段。
酒店运营方面，富力已拥有91间运营中酒店，总建筑面积399万平方米，总客房数27409间，加上45间在建及规划中项目，富力共拥有136间酒店，继续保持“全球最大豪华酒店资产拥有人”的领跑地位。
值得注意的是，目前富力经营收入主要由三大部分组成，其中主营业务房地产开发销售占比9成，酒店服务和商业物业租赁占比约1成。但从相关物业所占市场份额来看，随着市场回暖，头部效应凸显，富力在酒店服务和物业租赁领域，持续造血，增长红利还将迎来“长尾效应”。
降杠杆：
手握400亿现金 净负债率降69%
响应“三道红线”新政，2020年，富力在改善财务状况上，策略得当。
最终效果体现在成绩单上：2020年，富力债务大幅减少374.1亿元，持有现金回正达到399.5亿元，净资产负债率大降69%。
为此，富力做对了两件事：执行战略性的资产出售计划、以股本配售形式发行长期资本。
2020年，富力自主出售非核心资产，其中最受行业关注的是，以市场估值63亿元，向黑石关联的基金出售的广州富力国际空港综合物流园的70%权益，这也成为2020年广州单笔金额最高的大宗交易。
该交易结构特殊，需要成立离岸交易实体完成交易，而合并交易和交易的独特性，也体现了富力在资产优化上专业的执行能力。相关公告显示，交易完成后，富力地产收到约41.2亿元现金付款，预估带来收益约15亿元。
富力表示，资产的出售及成立合作项目，有效改善了集团的财务状况，2021年，还进一步鼓励管理层持开放的态度，复制资产盘活的成功模式。
与此同时，富力也积极通过金融手段，获得低成本资金。去年10月份，富力发行新h股补充权益资本，按发行价每股9.82港元发行2.57亿股的h股新股，募集资金总额为25.24亿港元，用于偿还公司境外债务。
此外，富力也制定了弹性销售策略，加快已售物业的现金回款速度。2020年，富力协议销售现金回款率达78%，与2019年相比，提高超过8个百分点。现金回款的改善也为富力提供更多流动资金，加快去杠杆速度。
在资金快速回笼的情况下，富力完成了多笔债券的本息兑付。从去年12月开始，短短两个月时间，富力的兑付规模已累计超过200亿，实现高效周转。
而从债务结构来看，截至报告期末，富力1年内、1到5年内和5年后到期的负债，分别占总额40%、47%和13%，相对合理，资金情况足以承受短期偿债压力。加上目前富力手握1392亿元的银行授信额度，未来有雄厚的资金空间应对经营需求。
富力地产董事长李思廉还表示，富力的信贷状况在报告期后持续改善，2021粘总负债进一步减少约人民币150亿元。
备弹药：
城市更新大地主 资产布局集中化
当然，有守有攻。在适应调控新生态之外，富力也在不断夯实自身业务版图，特别是在集中供地的背景下，打好手里“城市更新大地主”这张牌。
2020年，富力协议销售来自全国219个项目，覆盖27个省份（含直辖市及自治区）以及海外4个国家。2021年，该数据将扩大到230个项目，预计可售资源为人民币2,700亿元，只要达到56%的去化率，就能完成2021年1500亿元的销售目标。
作为凭“旧改”起家的老牌房企，富力深谙城市更新项目的“生意经”。
2020年，富力在一二线城市及大湾区的城市更新项目，转换成130万平方米的建筑面积。目前，富力在城市更新赛道上，已取得土地储备建筑面积超过4000万平方米，市场价值亟待爆发。
而面对城市更新项目体量大周期长的特点，富力也计划未来在项目中寻求达成更多策略性合作，在持续开发中分摊风险，实现共赢。
近日，富力城市更新集团（广州）总裁谢昊，在2021年中国房地产全行业领袖新年峰会上表示：“受土地资源、城市环境和生活半径的制约，未来大城市的存量土地开发，是大势所趋。”
他同时指出，全球大城市群都呈现极化现象，中国人口也在不断往大城市聚集，未来人口体量大、产业创新度高、公共服务配套资源好的一二线城市，是城市更新的机遇所在，而这恰恰与富力的土储结构和资产布局相契合。
为什么城市更新能成为新风口？
首先，旧改释放的土地，往往位于城市核心，是招拍挂难以进入的地段；其次，各地政府出于改善城市面貌的需求，目前对城市更新予以政策扶持；此外，在融资难的大环境下，银行对热门的城市更新项目有所倾斜。
条件好、成本低、易融资，最终促成，在同等体量之下，城市更新比普通项目更具利润空间。
而具体到富力，城市更新的逻辑已经刻进企业的内在基因。谢昊强调：“富力从董事长、大股东到管理层，再到项目团队，都拥有丰富的城市更新经验。而且内部管理架构，对于战略布局、风险控制、企业治理，都围绕城市更新制定了相应的要求。”
在最熟悉的战场，做最有把握的生意，富力已准备起飞。
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