8月最后一天，中国恒大（03333.hk）发布2020年中报并召开中期业绩发布会。中报披露数据显示，恒大的营业收入2666.3亿元，同比增长17.47%，毛利666.82亿元，核心净利润192.5亿元，归母净利润65.40亿元，现金余额2046.39亿元，多项指标均位居行业前列，持续保持着龙头房企应有的规模水平。
恒大管理层亮相2020年中期业绩发布会（从左至右:执行董事、地产集团副总裁赖立新，董事局副主席、总裁夏海钧，执行董事、首席财务官潘大荣）。资料图片
今年以来，恒大力推多元化布局，金碧物业成功引入战略投资，恒驰车型成功发布，文旅、健康类地产项目也有了进一步的进展。不过业界更为关心的，还是有关“高增长、控规模、降负债”的新发展战略。根据业绩会上透露的信息，上半年末恒大新战略已经有了初步成效，销售额大幅增长的同时，土储规模得以优化，有息负债在二季度也呈现回落态势。
多年以来，恒大产品定位以面向刚需为主，拿地成本较低，住宅项目均价保持在相对低位，积极响应国家有关“房住不炒”定位。恒大总裁夏海钧在业绩会上表示，未来恒大会一如既往地做房地产调控“模范生”，为中国房地产市场发展做出应有贡献。
二季度有息负债下降400亿元
今年3月，恒大在2019年业绩会提出“高增长、控规模、降负债”的新战略，其中“降负债”是核心。彼时恒大董事局主席许家印曾强调，要用最大的决心、最大的力度将负债降下来。
南方 记者在恒大中期业绩会获悉，恒大6月底有息负债与3月底相比减少约400亿元。
据介绍，恒大降负债的策略是“一增一减”，即增加销售回款，控制土地储备。从成果来看，上半年累计销售回款为3120.0亿元，同比增长66.5%，住宅土地储备从上年末的2.93亿平方米降至2.4亿平方米。
恒大首席财务官潘大荣表示，有信心实现有息负债和净负债率大幅下降。“下半年降负债将主要通过加大销售和销售回款，严格控制土地规模来实现，”据其透露，截至业绩会召开时，恒大销售额已经超过4000亿元，销售回款达到3542亿元，下半年将力争实现3800亿元的销售回款规模。
另外，由于恒大计划拆分金碧物业上市，并成功引入235亿港币的战略投资，潘大荣指出，这一项投资将帮助恒大净负债率下降约19个百分点。
截至上半年末，恒大资产负债率为86.24%，剔除预收款后为79.8%。8月中旬以来，房地产行业有关融资“345”新规和“三道红线”标准被广泛热议，夏海钧在业绩会上表示，相关措施的目的是希望房地产业健康、稳定、快速发展，恒大坚决支持国家对房地产行业的管理调控。
“我们非常有信心，在不远的将来，公司各项指标能够完全达到我们各项监管部门的要求，”夏海钧说。
恒房通销售占比82%
中报显示，上半年恒大实现合约销售额3488.4亿元，同比增长23.8%，合约销售面积3863.2万平方米，同比增长47.5%。恒大的销售表现与其他几家龙头房企有着很大的差别，且合约销售额刷新了恒大历史同期的最高纪录。
受到新冠肺炎疫情的影响，前两月各家房企销售额普遍不及去年。夏海钧表示，今年2月1日至13日，国内各售楼部均被关闭，因此这十几天恒大的销售其实是0。随后，全面启动恒房通平台网上售房，最终恒大2月实现447.3亿元的销售额，同比增长108%。
从3月开始，恒大的单月销售额便始终高于去年同月，并且一直在600亿元以上，6月更是达到760.5亿元，同比增长51.31%。
恒大上半年单月销售额与去年同期对比。资料图片
据夏海钧介绍，恒大上半年3488.4亿元的销售额中，有2860亿元是网上售房平台“恒房通”带来的，占比达到82%，目前恒房通千万级的用户规模，形成了网上卖房、买房的“闭环”，他认为，未来恒房通会对恒大持销售会起到推动作用。
销售额数据显示，上半年恒大完成全年6500亿元销售目标的54%，以及8000亿元内控销售目标的44%。夏海钧表示，下半年恒大可售货量超过8100亿元，按照上半年56%的去化率进行预测，全年销售额有望突破8000亿元大关。
中报和此前公开信息显示，恒大部分利润指标受疫情等多重因素影响出现下降。潘大荣在答问环节指出，未来将主要通过增加产品附加值，减少三费支出，减少融资成本等实现利润提升，恒大对于全年600亿元核心净利润的目标信心十足。
坚持民生地产定位
在业绩会上，夏海钧将恒大销售额创新高的另一原因，归结为住宅产品的结构和民生地产的发展理念。
“恒大主要是以刚需目标作为产品户型的设计，因此120平方米以下的户型占了整个产品设计的80%，144平方米以下的户型占97%，只有3%的户型是高端的，”夏海钧表示，这一定位决定了恒大开发的住宅符合人们自住需求，从多年销售经验来看，购买恒大房产的家庭，自住的比例高达85%。
由于过去几年采取超前的土储策略，恒大在国内具有发展潜力的各线城市取得了丰富且低成本的土地储备。根据中报，上半年末恒大2.4亿平方米的土地储备，平均楼面价只有2121元/平方米。
夏海钧在会上算了一笔账，如果按照土地储备平均楼面价2000元/平方米进行计算，再加上建筑、装修费用等，整个成本大概是6000元/平方米，以8000元/平方米售价计算，一套100平方米的住房总价去掉装修为80万元左右。
“80万元与2019年城乡居民家庭收入13.1万元相比，房价收入比大概6.1倍，这是一个基本上老百姓能买得起的价格，”夏海钧指出，这三年恒大销售价格基本稳定在每平方米9000至10000元左右，这也是恒大民生地产理念强调的“建老百姓买得起的住房”。
经历新冠肺炎疫情后，人们的居住观念正在发生变化。“过去没有疫情，人们对房子的需求没这么迫切，但疫情后更多人会觉得有套住房很重要，这刺激了房地产市场改变”，夏海钧认为，房地产行业龙头企业正往好的方向转化，产业集中度会进一步提高。
夏海钧还表示，随着住房“天花板”到顶，房地产增量已较少，需要在城市更新等存量市场下功夫，在智慧社区、绿色建筑等方面提升产品竞争力，此外养老产业和租赁产业也是房地产转型和发展的方向，恒大在这些方面会全面发力，做房地产转型升级的模范。
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